خانه 
چرا باید با وکیل ملکی مشورت کنیم؟
اگر دچار اختلاف با شریکتان شده اید، اگر قصد دارید که سند ملک را به صورت رسمی تنظیم کنید اما ارگان های مربوطه به دلایلی با تصمیم شما مخالفت می کند؛ اگر قصد فروش ملک خود را دارید اما ملک از نظر قانونی دچار مشکلاتی شده است و…باید با یک وکیل متخصص در زمینه ملک مشورت نمایید. در واقع قصد ما در گروه وکلای تاو این است که شما با خیالی آسوده و راحت بتوانید معاملات خود را انجام دهید بدون این که دغدغه ای از نظر قانونی داشته باشید.
از مزایای مشورت با یک وکیل ملکی متخصص این است که او به قوانین و مقررات ملک اشراف کامل دارد و به همین دلیل بهترین شخص است تا بتوانید از او راهنمایی دریافت کنید. اگر برای شما مهم است که مشکلات ملک خود را با کمک یک متخصص حل کنید؛ همین حالا می توانید با شماره ای که درج شده است تماس بگیرید و راهنمایی دریافت کنید.
همه آن ویژگی هایی که باید درباره وکیل ملکی بدانم؟
امروزه با بزرگی شهر تهران وکلای زیادی در جامعه می تواند به عنوان نماینده شما در دادگاه حضور پیدا کند و پیگیر پرونده های حقوقی شما شود. حال سوال این جاست که من چگونه یک وکیل خوب را تشخیص دهم و از او راهنمایی بخواهم؟ اگر قصد دارید که مشکلات مربوط به ملک خود را به صورت قانونی و سریع حل و فصل کنید باید حتما از یک متخصص ملک راهنمایی بخواهید. حال این وکیل چه ویژگی هایی باید داشته باشد؟
- اولین فاکتور این است که او حقوق دان باشد.
- تنها حقوق دان بودن کافی نیست بلکه او باید به صورت اختصاصی فقط پرونده های ملکی را قبول کند.
- صلاح شما را در نظر داشته باشد و اگر مشکلات دیگری در کنار مشکلات ملک دارید؛ یک وکیل متخصص دیگر باید به شما معرفی کند. برای ممکن است که شما مالیات بر درآمد اجاره ملک را پرداخت نکرده باشید و از لحاظ قانونی دچار چالش شده باشید؛ در این صورت وظیفه وکیل ملک این است که یک فرد باتخصص را معرفی کند تا بتوانید از او مشاوره حقوقی دریافت کنید به این خاطر که خودش ممکن است تخصصی در این زمینه نداشته باشد.
- باید اسناد و مدارکی مورد نیاز را با نظم و انظباط نگهداری کند و از طرفی راز نگهدار باشد و از افشای اطلاعات محرمانه ملک شما خودداری کند. بنابراین یک وکیل قابل اعتماد را انتخاب کنید. معمولا وکلای قابل اعتماد به دلیل شهرت کاری به راحتی قابل شناسایی هستند.
برای داشتن یک وکیل ملکی چقدر باید هزینه کنم؟
قطعا در هر مسئله ای هزینه مهمترین فاکتور است. به همین دلیل اولین دغدغه همگی ما میزان حق الزحمه وکیل است. به همین منظور نیاز است که قبل از هر چیزی میزان هزینه ای که وکیل دریافت می کند؛ مشخص شود تا بتوانیم بهتر تصمیم بگیریم. خوشبختانه میزان حق الزحمه وکلا به صورت قانونی تعیین می شود و هر وکیل باید بر اساس میزانی که تعیین شده است؛ حق الزحمه دریافت کند. حال تنها نکته این است که در هر پرونده با توجه به نوع پرونده این میزان متفاوت است.
به همین دلیل توصیه این است که ابتدا با یک وکیل ملکی با تجربه مشورت نمایید و جزئیات پرونده خود را برای او توضیح دهید؛ در این حین وکیل به شما راهنمایی مورد نیاز را ارائه خواهد کرد و در خصوص نحوه شکایت نکاتی را به شما یاد آوری می کند. سپس در انتها باید از او در خصوص هزینه وکیل سوال کنید.
وکیل ملکی در کدام حوزه های ملک می توانند ما را راهنمایی کنند؟
گاهی اوقات پرونده شما انقدر راحت و ساده است که شما به راحتی می توانید بدون این که نیاز به مراجعه به وکیل باشد؛ آن پرونده را حل و فصل کنید. اما گاهی اوقات پرونده پیچیدگی زیادی دارد و چاره ای جز مراجعه به وکیل ندارید. حال شاید برای شما این سوال به وجود آید که در این پرونده مخصوص آیا وکیل وکالت آن را قبول خواهد کرد؟
در واقع وکلای متخصص ملک تجربه و مهارت زیادی دارند و اگر پرونده خیلی ساده باشد؛ با یک راهنمایی ساده به شما می گویند که به راحتی می توانید پرونده را به پیش ببرید اما به طور کلی حیطه فعالیت این دسته از وکلا تمامی مشکلات مربوط به ملک است. در این قسمت در خصوص برخی از حیطه های تخصصی این دسته از وکلا شما را راهنمایی خواهیم کرد.
تنظیم اسناد توسط وکیل ملکی
اسناد مربوط به ملک بسیار زیاد است. برای مثال قراردادهای خرید و فروش ملک؛ قرار دادهای مشارکت در ساخت، الزام به تنظیم سند رسمی و .. تنها چند نمونه از اسناد مهم در زمینه ملک است. برای مثال اگر شما ملکی را از شخص دیگری خریداری کرده اید و اگر سند ملک به شما منتقل نشده باشد نیاز است که با کمک یک وکیل متخصص دعوای الزام به تنظیم اسناد رسمی طرح کنید. حال اگر اسناد مهم ملک شما دچار مشکلات قانونی شده است بهتر است از وکلای ملک مشاوره درخواست کنید.
دعاوی مربوط به شهرداری
گاهی اوقات مشکلات ملکی به گونه ای است که یک طرف دعوا شهرداری است. ممکن است که گاهی اوقات شهرداری به طور ناحق ملکی را از تصرف مالک خارج کند. گاهی اوقات مجوز ساخت و ساز ملک در دست شهرداری است و ممکن است شهرداری از ساخت و ساز ملک بدون ارائه دلیل موجه خودداری کند. همچنین گاهی اوقات ممکن است شهرداری برای شخصی غیر از مالک پروانه ساخت صادر کند؛ در این صورت نیاز است که با مراجعه به ارگان های مربوطه و ارائه دعوا؛ احقاق حق کنید.
دعاوی مالک ملک و شهرداری به هر دلیلی که باشد؛ وجود یک وکیل ملکی خبره به شما کمک می نماید که بتوانید در تمامی این مراحل به خوبی عمل کنید و نتیجه راضی کننده ای برای خود به ارمغان آورید.
مشاوره با وکیل ملکی در افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاعی در مواردی کاربرد دارد که مالکان ملک شراکتی قصد داشته باشند؛ سهم یکدیگر را مشخص نمایند و بنابراین با افراز ملک؛ هر کدام از صاحبان ملک مقدار سهم خود را بر می دارند. افراز می تواند هم به صورت اجباری و هم با رضایت طرفین انجام شود. مالکانی که قصد افراز ملک را دارند باید یک سند معتبر از ملک داشته باشند و از همه مهمتر این است که ملک باید قابلیت افراز را داشته باشد.
وکلای متخصص ملکی باید بتوانند در خصوص نحوه افراز ملک به مالکان مشاوره حقوقی مناسب بدهد. بدیهی است که برای ارائه مشاوره حقوقی باید برای قوانین افراز ملک اشراف کامل داشته باشد. در خصوص افراز می توانید با گروه وکلای تاو مشورت نمایید.
دعاوی خلع ید
معمولا دعوای خلع ید در جایی مطرح می شود که مالک یک زمین ادعا می کند که ملک او توسط شخص دیگری تصرف شده است. در این صورت این دسته از اشخاص ضمن مشورت و دریافت راهنمایی حقوقی از یک وکیل متخصص ملک، باید درخواست خلع ید از دادگاه داشته باشد. وکیل متخصص ملک می تواند ضمن این که به شما راهنمایی های لازم را بدهد؛ از متصرف غیر قانونی هم اجرت المثل ایام تصرف را هم بخواهد.
اصلا به چه شخصی وکیل ملکی می گویند؟
با این که در خصوص مشکلات ملک و اهمیت داشتن یک وکیل با تجربه ملکی صحبت کردیم؛ اما شاید برایتان سوال باشد که اصلا وکیل متخصص ملکی چه کسی است؟ این دسته از وکلا مانند سایر وکلا به صورت تخصص وکالت می کنند و از طرفی وکلای پایه یک دادگستری هستند. آن ها آزمون های حقوقی را با موفقیت پشت سر گذاشته اند. خوب شاید با خودتان بگویید که تمامی وکلا این ویژگی ها را دارند و همه آن ها برای وکیل شدن باید آزمون بدهند و حقوق خوانده باشند.
اما تفاوتی که وکلای ملکی با سایر وکلا دارد در این است که آن ها از همان بدو ورود به حوزه وکالت؛ فعالیت خود را در زمینه ملک شروع کرده اند. به همین دلیل به آن ها وکلای متخصص ملکی گفته می شود.
معاملات ملکی و نقش وکیل ملکی
امروزه معاملات ملکی در جامعه بسیار فراگیر شده است به طوری که هر شخصی که ملکی دارد؛ سعی می کند که ملکش را به روشی معامله کند. تفاوتی نمی کند که این معامله به روش فروش ملک باشد یا ساخت و ساز یا حتی رهن و اجاره. به توصیه وکیل با تجربه ملک، در هنگام معاملات ملکی باید بتوانید نکات مهمی را در نظر داشته باشید.
- ملک و معامله آن بسیار حساس و مهم است بنابراین حتما قبل از این که ملکی را معامله کنید یا حتی برای اجاره کردن ملک؛ بررسی های خود را کامل کنید.
- اگر قصد دارید ملکی را بخرید؛ حتما سند رسمی ملک را به نام خودتان تنظیم کنید و در صورتی که قراردادی به صورت دستی تنظیم می کنید؛ حتما توجه کنید که شاهد داشته باشید و این که قرارداد به مهر و امضای مالک برسد.
- برای مواردی مانند اجاره ملک و …سعی کنید اجاره نامه سیستمی تنظیم کنید. اگر چه که بنگاه های املاک موظف هستند که اجاره نامه الکترونیک را تنظیم کنند اما با این حال اجاره نامه های دستی هم هنوز به طور کامل حذف نشده اند.
- نکته آخری که باید به آن توجه کنید؛ توجه مفاد قراردادهای تنظیم شده است. حتما متن قرارداد را قبل از امضا بخوانید و اگر با بندی موافق نیستید؛ حتما آن را بیان کنید.
از کجا بفهمم که باید شکوائیه تنظیم کنم یا دادخواست؟
هنگامی که صحبت از مشکلات ملکی می شود؛ اشخاص در خصوص تنظیم شکوائیه یا دادخواست کمی دچار سردرگمی می شوند. البته با مراجعه به یک وکیل ملکی متخصص و دریافت مشاوره از او می توانید تفاوت های این دو را متوجه شوید. حتی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی هم شما را راهنمایی می کنند. اما با اینحال باید دقت داشته باشید که دعاوی حقوقی، ثبتی و کیفری حوزه ملک با یکدیگر متفاوت هستند. که در مطالب آتی سعی کردیم تفاوت های این دعاوی را مشخص کنیم.
دعاوی حقوقی ملک
اگر شخصی قوانین و مقررات ملک را رعایت نکرده باشد دعاوی حقوقی مطرح می شود و باید دادخواست مربوط به آن نوع دعوا تنظیم شود. دعاوی حقوقی متفاوت و بسیار گسترده هستند:
- الزام به تنظیم سند رسمی
- فک رهن
- دریافت صورت مجلس تفکیکی
- دریافت پایانکار
- مطالبه اجرت المثل
- خلع ید
- دعاوی افراز یا تقسیم ملک مشاع
- مطالبه خسارت
- این نوع دعاوی تنها چند نمونه از انواع دعاوی حقوقی هستند؛ توصیه ما این است که برای مشخص شدن نوع دعاوی خود با وکیل متخصص در گروه وکلای تاو مشورت نمایید.
نقش وکیل ملکی در دعاوی کیفری ملک
از برخی از دعاوی تحت عنوان دعاوی کیفری یاد میشود. در این دسته از جرایم جرمی اتفاق افتاده است و مجرم ممکن است فرار کند یا این که با ارائه اسنادی، قانونی بودن کار خود را توجیه نمایند. با این حال این دسته از دعاوی شامل موارد زیر است:
- کلاهبرداری ملک
- جعل سند
- فروش ملک شخص دیگر
- تصرف عدوانی به صورت کیفری
دعاوی مربوط به ثبت املاک
نوع دیگری از دعاوی مربوط به جریان ثبت اسناد و املاک است. به عبارتی دیگر اگر به هر دلیل اسناد مهم مربوط به ملک دچار مشکلات ثبتی شد؛ بحث دعاوی ثبتی پیش کشیده می شود. در این صورت وظیفه وکیل ملکی این است که با توجه به نوع ملک شما؛ امور ثبت و پیگیری این دعاوی را در دادگاه بر عهده بگیرد.
- ابطال سند
- درخواست ابطال اجرائیه ثبت
- دعوای مربوط به ثبت سند
- و….
وکیل ملکی که استخدام کردم؛ چه وظایفی را باید به خوبی انجام دهد؟
تنها پیگیری پرونده در محاکم حقوقی یا کیفری وظیفه وکلای با تجربه ملکی نیست. بلکه وظایف او بسیار زیاد است و به همین دلیل نیاز است که او بتواند از پس تمامی این وظایف به خوبی برآید. به همین منظور در این قسمت این وظایف به خوبی منعکس شده است تا شما هم با آن آشنایی پیدا کنید.
- مشاوره دادن در خصوص پرونده ای که شما آن را نزد وکیل برده اید. برای مثال اگر وکیل پرونده شما مربوط به خرید و فروش است؛ وکیل ابتدا مشاوره حقوقی درباره خرید و فروش ملک به شما می دهد و شما را راهنمایی می کند.
- بررسی اسناد ارائه شده وظیفه دیگر است. در واقع برای این که در دعاوی ملکی پیروز شوید؛ باید اسناد و مدارک مورد نیاز را تحویل وکیل دهید و او باید این اسناد را با دقت بررسی کند و با توجه به این اسناد در دادگاه از شما دفاع نماید.
- وکیل باید به جای شما در ارگان ها و ادارات مربوطه حضور پیدا کند و امور مربوط به ملک را انجام دهد. برای مثال اگر نیاز به تمدید اجاره دارید؛ مراحل اداری تمدید اجاره با وکیل شما و وظیفه او است.
- حل و فصل تمامی اختلافات به صورت مسالمت آمیز باید وظیفه اصلی وکیل باشد. به این منظور نیاز است که او با طرفین اختلاف صحبت کند و تلاش نماید موضوع را به روشی غیر از دادگاهی حل کند.
- مهمترین وظیفه وکیل دفاع از موکل در دادگاه است. به عبارتی دیگر دفاع از دادگاه مرحله آخر است. با بررسی اسناد متفاوت حقوقی و جمع آوری ادله و مدارک، او سرنوشت پرونده را به نفع شما رقم خواهد زد.
- تنظیم اسناد مربوطه مانند قرارداد وکالت وظیفه دیگری است که وکیل باید آن را انجام دهد.
سخن آخر
بهترین وکیل ملکی برای شما شخصی خواهد بود که دلسوز باشد و منافع شما را در نظر بگیرید. باید به او و کارش اعتماد داشته باشید و به او اجازه دهید با توجه به دانش حقوقی که طی سالیان دراز کسب کرده است؛ پرونده شما را با کمک ترفندهای وکالت و البته به نفع شما؛ در دادگاه پیش ببرد. گروه وکلای تاو در این راه یاور و همراه شما خواهد بود بنابراین اگر نظر و سوالی دارید از ما بپرسید.
