مالیات بر اجاره به چه صورت می باشد و آشنایی با نحوه پرداخت آن

مفهوم مالیات بر اجاره بر اساس قانون

بر اساس قانون مالیات های مستقیم، اشخاصی که ملک خود را اجاره می دهند، باید مبلغی را به عنوان مالیات به حساب دولت واریز نمایند. علت اصلی مالیات ناشی از اجاره به این خاطر است که بر درآمد مالکان ملک، از طریق اجاره ملک، افزوده می شود و به همین دلیل مالکان نسبت به درآمدی که از این طریق کسب کرده اند، باید مالیات هم پرداخت نمایند.

بر اساس قانون مالیاتی، تمامی اجاره دهندگان، فارغ از این که ملک از چه نوعی می باشد؛ باید مالیات پرداخت نمایند. در نتیجه تفاوتی نمی کند که ملک به صورت مسکونی، تجاری یا اداری اجاره داده شده باشد؛ همین که مالک ملکش را اجاره بدهد؛ باید سهمی را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. بنابراین می توان این گونه بیان کرد که مبلغ اجاره بها است که مقدار مالیاتی که باید توسط مالک پرداخت شود  را مشخص می کند و کاربری ملک در این امر تاثیری ندارد. تنها تفاوتی که وجود دارد در این است که بر اساس قانون در شرکت ها و امکان تجاری اگرچه که اجاره دهنده باید مالیات پرداخت کند اما تکلیف قانونی مستاجر این است که میزان مالیات را از اجاره کسر کند و باقی مبلغ را به حساب موجر یا اجاره دهنده ملک واریز کند و این امر باید حتما در قرارداد اجاره نوشته شود. این درحالی است که در خصوص املاک مسکونی موجر یا اجاره دهنده خودش باید اظهارنامه بدهد.

بر اساس قانون مالیات های مستقیم، افرادی که ملک خود را اجاره می دهند باید معادل ۷۵ درصد از کل اجاره بهای ملک را مالیات پرداخت نمایند. در واقع بر اساس ماده ۵۳ این قانون ۲۵ درصد از کل مال الاجاره بابت هزینه ها و تعهدات مالک کسر می شود و مابقی که معادل ۷۵ درصد است، شامل دریافت مالیات خواهد بود. نحوه محاسبه مالیات در ادامه بیان خواهد شد.

پرداخت مالیات بر اجاره توسط مستاجر یا مالک؟

بر اساس قانون مالیاتی، شخصی که باید به دولت مالیات اجاره املاک را پرداخت کند؛ شخصی است که ملک را اجاره می دهد. از آنجایی که در بیشتر موارد مالک اقدام به اجاره دادن ملک می کند؛ واضح است که او باید مالیات را پرداخت کند.

با این حال گاهی اوقات مالک، ملک را اجاره نمی دهد و ملک در اختیار مستاجر است که او اجازه اجاره دادن به شخص دیگری را دارد. مستاجر اولی که حق اجاره دادن ملک به شخص دیگری را دارد؛ مسئول پرداخت مالیات است.  بنابراین اگر مستاجر اول ملک را به مستاجر دوم بدهد، بر اساس قانون مالیات های مستقیم موظف به پرداخت مبلغی به عنوان مالیات است. با این حال مالیاتی که مستاجر اول باید پرداخت کند مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی به مالک است.

در خصوص پرداخت مالیات ناشی از اجاره ملک؛ در قانون بیان شده است که آن دسته از املاکی که همراه با ماشین آلات موجود در آن یا همراه با اثاث اجاره داده می شود؛ درآمد ناشی از اجاره این اثاث و ماشین آلات هم جز درآمد ملک حساب می شود و مشمول مالیات های مستقیم خواهد بود. همچنین بر اساس تبصره ۳ ماده ۵۳ ، هر واحد آپارتمان به عنوان یک مستغل جدا محسوب می شود و به همین دلیل نیاز به پرداخت مالیات جداگانه دارد.

مالیات اجاره در خصوص مستاجران تبصره ۹ ماده ۵۳

بر اساس تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، وزارتخانه ها و شرکت ها و موسسات دولتی، دستگاه هایی که بخشی یا تمام بودجه آن ها توسط دولت تامین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداریها و شرکت های وابسته به آن و سایر اشخاص حقوقی موظف اند که مالیات اجاره را از مال اجاره ای که پرداخت می کنند کسر کنند و تا پایان ماه به اداره امور مالیاتی پرداخت نمایند و رسید را هم به موجر تحویل دهند.

در این خصوص توجه به این نکته ضروری است که اگر قرارداد اجاره فقط نشان دهنده اجاره پرداختب باشد، همان میزان مبلغ ملاک درآمد و مالیات برای موجر است. اما در صورتی که در قرارداد اجاره رهن کامل و رهن به همراه پرداخت اجاره باشد؛ ملاک درآمد و مالیات برای موجر بر اساس جدول املاک مشابه است.

در این خصوص برای اشخاص تبصره ۹ ، ملاک تعیین مالیات مکسوره یا تکلیفی اجاره پرداختی است. به این معنا که اگر قرارداد اجاره رهن کامل باشد؛ مستاجر تکلیفی ندارد مالیات را کسر ندارد. در صورتی که قرارداد اجاره شامل مبلغی به عنوان رهن به همراه اجاره پرداختی باشد؛ ملاک مالیات، مبنایی از میزان اجاره پرداختی است.

املاک معاف از پرداخت مالیات بر اجاره

با این که بر اساس قانون پرداخت مالیات برای تمام املاک اجاره ای ضروری است، اما ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم برخی از املاک را از پرداخت مالیات معاف کرده است. بر اساس این قانون املاکی که در ادامه بیان می شود؛ نیازی به پرداخت مالیات ندارد:

• محل سکونت پدر و مادر، همسر و فرزندان و افرادی که تحت تکفل فرد مالک است، اجاری نیست مگر این که بر اساس اسناد و مدارک ثابت شود که این فرد به مالک یا اجاره دهنده، اجاره می دهند.
• آن دسته از خانه هایی که به صورت رایگان و مجانی در اختیار اشخاص حقوقی قرار می گیرد. همچنین آن دسته از املاکی که در اختیار وزرات خانه ها و مراکز دولتی هستند و بودجه آن ها توسط دولت تامین می شود مانند شهرداری ها و دهیاری ها.
• صاحب ملک پس از فروش ملک با توافق خریدار به مدت ۶ ماه در ملک زندگی کند؛ خریدار جدید موظف به پرداخت مالیات نیست.
• مالیات ناشی از اجاره آن دسته از املاکی که مالکان آن ها که بیش از سه واحد استیجاری دارند و با رعایت الگوی مصرف وزرات مسکن و شهرسازی این املاک ساخته شده است.
• آن دسته از املاک مسکونی که زیر بنای مفید آن ها کمتر از ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط است.
• آن دسته از اشخاصی که به جز درآمد ناشی از اجاره دادن ملکش، در آمد دیگری ندارد البته در صورتی که این مبلغ تا سقف تعیین شده در ماده ۸۴ قانون مالیات های مستقیم باشد.
• آن دسته از اشخاصی که ملک خود را اجاره داده اند و در ملک شخص دیگری زندگی می کنند و اجاره پرداخت می کنند یا این که کارفرمای او از میزان حقوق او کسر می کند.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره

در خصوص نحوه محاسبه مالیات توجه به این نکته ضروری است که بر اساس قرارداد رسمی و عادی درآمد اجاره محاسبه می شود و نداشتن قرارداد پذیرفته نیست بنابراین آن دست از اشخاصی که ادعا می کنند که قرارداد اجاره ندارند میزان اجاره بها بر اساس جداولی که در املاک مشابه وجود دارد، تعیین خواهد شد و مالیات از فرد گرفته می شود. محاسبه مالیات به صورتی است که در ادامه بیان می شود:

• ابتدا اجاره سالیانه محاسبه خواهد شد به این صورت که میزان اجاره ماهانه در عدد ۱۲ ضرب می شود.
• در مرحله بعد ۱۸ درصد از پول پیش با میزان اجاره بهای سالیانه جمع خواهد شد.
• همانطور که بیان شد؛ میزان مالیات شامل ۷۵ درصد از کل مال الاجاره است. بنابراین عددی که در مرحله قبل به دست آمده است در ۷۵ درصد ضرب می شود. عددی که از این حاصل ضرب به دست می آید درآمد اجاره دهنده ملک است. مبلغ به دست آمده باید در میزان درصدی که در ادامه ذکر می شود؛ باید ضرب شود.

برای پرداخت مالیات نیاز است که اجاره دهندگان وارد سایت درگاه ملی خدمات مالیاتی وارد شوند و اظهارنامه مالیاتی خود را به ثبت برسانند. البته توصیه می شود که قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص از وکلای تاو مشورت حقوقی نمایید  تا بتوانید از مزایای همکاری با وکیل مالیاتی حرفه ای برخوردار شوید.

سخن آخر

قصد ما این بود که در این مقاله شما را با مالیات ناشی از اجاره بیشتر آشنا نماییم و به همین دلیل تمامی نکات مربوطه را بیان نمودیم. با این حال مبحث مربوط به مالیات مبحثی است که باید توسط متخصصان انجام شود. ثبت اظهارنامه مالیاتی گاهی اوقات ممکن زمانبر باشد و به همین دلیل توصیه می شود حتما توسط وکلای مالیاتی مشورت نمایید. اگر سوال بیشتری در خصوص مالیات دارید می توانید در بخش نظرات، کامنت های خود را بیان کنید و سپس از وکلای مالیاتی تاو مشاوره و پاسخ دریافت نمایید.